Jeonsae: typowo koreańska umowa najmu. Płacisz pełny czynsz z góry bez późniejszych kosztów w ciągu roku. Po upływie okresu najmu, otrzymujesz pieniądze z powrotem. Wolsae: bardziej "zachodnia" umowa najmu. Wpłacasz kaucję i co miesiąc płacisz czynsz. Gwanlibi: koszty utrzymania mieszkania.VAT od wynajmu mieszkań. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał 8 października 2021 r. interpretację ogólną w sprawie w sprawie opodatkowania VAT wynajmu (lub wydzierżawiania) nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (znak Interpretacja ta dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego lub wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (tj. nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Prezentujemy pełną treść tej interpretacji (śródtytuły pochodzą od redakcji). Działając na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 i 1598 - dalej: ,,ustawa – Ordynacja podatkowa”) w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe, wyjaśniam, co następuje: 1. Opis zagadnienia, w związku z którym jest dokonywana interpretacja przepisów prawa podatkowego. Niniejsza interpretacja dotyczy zakresu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm. - dalej: „ustawa o VAT”), tj. zwolnienia od podatku usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W praktyce rynkowej często występują modele transakcji, w których pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel lub podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie innego niż własność tytułu) a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący. Jako przykład tego typu schematu świadczenia wskazać można sytuację wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele). W przypadku takiego modelu powstawały wątpliwości co do charakteru wynajmowania/wydzierżawiania dokonywanego przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – w kontekście warunku zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tj. wyłącznie celu mieszkaniowego tego świadczenia lub wykonywania takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r., poz. 2195, z późn. zm. - dalej: „ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Interpretacja wydawana jest w związku z wątpliwościami interpretacyjnymi oraz ze stwierdzonymi przypadkami niejednolitego stosowania przez organy podatkowe ww. regulacji w zakresie zwolnienia od podatku, w szczególności w odniesieniu do przesłanki celu mieszkaniowego takich świadczeń. Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego/wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Przedmiotem interpretacji nie są natomiast dalsze czynności dokonywane przez ten podmiot gospodarczy („podmiot pośredniczący”) na kolejnych etapach łańcucha transakcji, tj. wynajem/dzierżawa na rzecz następnych w kolejności podmiotów. 2. Wyjaśnienie zakresu oraz sposobu stosowania interpretowanych przepisów prawa podatkowego do opisanego zagadnienia wraz z uzasadnieniem prawnym. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek na rzecz społecznych agencji najmu wprowadzone zostało przepisami ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1243), która weszła w życie z dniem 23 lipca 2021 r.). Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy (Poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienia sklasyfikowane do grupowania PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”). Powyższe przepisy stanowią implementację do krajowego porządku prawnego przepisu art. 135 ust. 1 lit. l) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z r., str. 1, z późn. zm. - dalej: „dyrektywa 2006/112/WE”), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku dzierżawę i wynajem nieruchomości. Stosownie do ust. 2 ww. przepisu zwolnienie przewidziane w ust. 1 lit. l) nie obejmuje: a) świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania; b) wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów; c) wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń; d) wynajmu sejfów. Państwa członkowskie mogą przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia przewidzianego w ust. 1 lit. l). Zgodnie z powyższym w prawie krajowym zostały wprowadzone dodatkowe warunki stosowania zwolnienia dotyczącego wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia od podatku: 1) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny, 2) wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek, 3) wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Pierwszy i drugi warunek wyłączają z zakresu zwolnienia od podatku wynajem i dzierżawę wszystkich nieruchomości (lub ich części) o charakterze innym niż mieszkalny oraz usługi wynajmu/dzierżawy wykonywane przez podmioty działające na cudzy rachunek. Trzeci warunek wyłącza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wykonywane na cele inne niż mieszkaniowe – a zatem np. na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub inne (z zastrzeżeniem wykonywania czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Podkreślić należy, iż decydującym kryterium uznania czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe czy na inne cele, jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. Istotny zatem w tym kontekście jest sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego cele mieszkaniowe. Kiedy mieszkanie jest wynajęte w celu mieszkaniowym? W tej właśnie kwestii, tj. w zakresie przesłanki dotyczącej dokonywania wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, powstawały liczne wątpliwości w zakresie uznania czy warunek ten jest spełniony również wtedy, gdy najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest podmiot gospodarczy, którego celem jest dalszy podnajem wynajętej nieruchomości na rzecz osób trzecich w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Zauważyć należy, że ta kwestia była przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Jak wynika z wydawanych orzeczeń, usługobiorca musi realizować jego własne cele mieszkaniowe. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) np. w wyroku z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12: „Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm., dalej " w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., nie korzysta ze zwolnienia od podatku usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym – w oparciu o tę usługę – własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe”. Jak wynika z orzecznictwa NSA, celem wprowadzenia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, w zakresie dotyczącym świadczeń wykonywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe – ze wskazanymi wyłączeniami – było minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji ww. zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem od towarów i usług wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy (Wyroki NSA: z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12, z dnia 4 października 2017 r., sygn.. akt I FSK 501/26, z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16). Celem ustawodawcy nie było zatem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu/dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w ugruntowanej już obecnie linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16: „Z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. (…) W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (wyroki: z 3 sierpnia 2013 r. sygn. akt I FSK 1012/12, z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt I FSK 1963/14 oraz z 4 października 2017 r. sygn. akt I FSK 501/16; dostępne na Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela”. Powyższa argumentacja ma również zastosowanie w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, wykorzystującego następnie wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia (odpłatnego lub nieodpłatnego) swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom spełniony zostaje warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości – wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wyjątkiem od omówionej powyżej koncepcji zwolnienia dla wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości – w kontekście warunku realizacji celów mieszkaniowych – jest wykonywanie takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jakkolwiek prowadzą one działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości, stanowią jednak podmioty o szczególnym charakterze. Zgodnie z przepisami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przedmiotem działalności takich agencji jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę (według kryteriów i zasad określonych w uchwale rady gminy). Działalność społecznych agencji najmu jest zatem elementem realizowanej przez samorządy polityki mieszkaniowej. Podmioty te działają na podstawie szczegółowo określonych w ustawie warunków, dochody z wynajmowania osobom fizycznym nieruchomości mieszkalnych są przeznaczane w całości na tę działalność. Uzasadnione zatem było objęcie zwolnieniem czynności wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz społecznych agencji najmu. W związku z zasadą ścisłego interpretowania zwolnień od podatku, takie czynności zostały wskazane wprost w ustawie o VAT jako objęte zwolnieniem od podatku VAT. Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego). Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jaką ochronę daje podatnikom interpretacja ogólna? Zgodnie z art. 217 Konstytucji RP nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych, a także zasad przyznawania ulg i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy. W konsekwencji interpretacja ogólna nie może nakładać na podatnika obowiązków i nie jest dla niego aktem bezpośrednio wiążącym. Zastosowanie się do niej będzie miało walor ochronny zgodnie z przepisami art. 14k–14m ustawy – Ordynacja podatkowa. Z dniem 1 stycznia 2017 r. do ustawy – Ordynacja podatkowa wprowadzono przepisy dotyczące utrwalonej praktyki interpretacyjnej. Zgodnie z art. 14n § 4 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa: „W przypadku zastosowania się przez podatnika w danym okresie rozliczeniowym do utrwalonej praktyki interpretacyjnej organów Krajowej Administracji Skarbowej – stosuje się odpowiednio przepisy art. 14k–14m”. Interpretację podpisał (z upoważnienia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej) Jan Sarnowski - Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów. Wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy – to musisz wiedzieć! Jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy oczekuje, że o czasie i w odpowiedni sposób rozliczysz się z przychodów z tego tytułu. Sprawdź, o czym musisz pamiętać w zależności od tego, jaka forma rozliczenia przychodów będzie Cię obowiązywać. Najem Powszechność opodatkowania transakcji sprzedaży towarów i usług podatkiem VAT wpłynęła na nasze dylematy związane z tym tematem. Często zadajemy sobie pytanie, czy coś powinno być opodatkowane VAT, nawet jak wykonujemy jakieś czynności niezwiązane bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dzisiaj zajmiemy się usługą najmu prywatnego na gruncie rozliczeń w podatku VAT. Najem prywatny a podatek VAT Kwestie związane z rozstrzygnięciem, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym zostały opisane w podlinkowanej publikacji. Również w tym przypadku musimy przeprowadzić analizę na kilku płaszczyznach: Po pierwsze, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Po drugie, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT zwolnionym. Jest jeszcze jedna możliwość, gdy wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej, o czym można przeczytać w podlinkowanej publikacji. Poniżej opiszemy zagadnienie rozliczania najmu nieruchomości na gruncie podatku VAT przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Prowadzenie działalności gospodarczej jako czynny podatnik VAT a najem Jeżeli przedsiębiorca prowadzi już działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT, to wówczas ma już obowiązek wykazywania najmu prywatnego w składanym JPK_V7. Nie ma przy tym znaczenia, czy będzie to najem na cele mieszkalne, który korzysta ze zwolnienia, czy też będzie opodatkowany 8% czy 23% stawką podatku VAT. Nie mają również znaczenia w tym przypadku obroty osiągane z tytułu najmu. Przykład 1: Pan Piotr prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Wynajmuje również mieszkanie prywatne na cele mieszkalne, które korzysta ze zwolnienia przedmiotowego w VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36). W miesiącu czerwcu 2021 r. kwota najmu wyniosła zł. Wówczas w JPK_V7 pan Piotr wpisuje w P_10 kwotę zł. Dla przedsiębiorców, którzy są czynnymi podatnikami VAT pozostaje jeszcze jedna kwestia, o której powinni pamiętać. Mianowicie jeżeli wynajmują mieszkanie prywatne, które może korzystać ze zwolnienia z VAT, to powinni przeanalizować, czy będzie ich dotyczyła potrzeba wyliczania wskaźnika w VAT, o czym można przeczytać w podlinkowanej publikacji. Prowadzenie działalności gospodarczej jako podatnik VAT zwolniony a najem Przedsiębiorca, który korzysta ze zwolnienia podmiotowego w VAT będzie miał z kolei nieco inny dylemat. Nie ma już konieczności wykazywania takiego najmu w JPK_V7, bo go nie składa, ale ma obowiązek kontrolowania limitu obrotu zł, po którego przekroczeniu staje się czynnym podatnikiem VAT. W tym miejscu musimy zajrzeć do ustawy o podatku VAT i sprawdzić co się wlicza, a czego nie do limitu zwolnienia podmiotowego. Co prawda mamy informację, że do limitu nie wlicza się czynności zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, w których mieści się najem na cele mieszkalne, ale mamy również zapis, że wyjątkiem są transakcje związane z nieruchomościami. A to oznacza, że najem, nawet jeśli jest na cele mieszkalne, będzie wliczany do limitu zwolnienia podmiotowego. Przykład 2: Pani Ania prowadzi działalność gospodarczą, w której korzysta ze zwolnienia podmiotowego ze względu na limit obrotów. Jednocześnie wynajmu mieszkanie prywatne na cele mieszkaniowe. W miesiącach styczeń-czerwiec 2021 r. pani Ania osiągnęła obroty w działalności na kwotę zł a z tytułu najmu zł. W związku z tym musi pamiętać, że obrót brany pod uwagę do limitu zwolnienia podmiotowego wynosi zł. Podsumowanie Rozliczanie najmu na gruncie podatku VAT nie może być w sposób jednoznaczny zakwalifikowane. Nie da się w sposób wyczerpujący wymienić sytuacji, które obligują do rozliczania podatku, a z drugiej strony pozwalają na korzystanie ze zwolnienia. W publikacji zwrócono uwagę na najczęściej występujące problemy i dylematy związane z tym tematem. Pamiętajmy, że przepisy prawa podatkowego mają to do siebie, że się zmieniają, zmienia się również ich interpretacja przez organy podatkowe. Dlatego zachęcamy do czytania naszych publikacji, w których staramy się nadążać za tymi zmianami. A. 16 listopada 2021 roku prezydent podpisał ustawę o zmianach podatkowych przewidzianych w Polskim Ładzie. Celem wdrożonych zmian, jak wyjaśnia rząd, jest stworzenie przyjaznego i sprawiedliwego systemu podatkowego. Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od 2022 roku, wprowadzają m.in. zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych. Osoba prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Dodatkowo wynajmuje swój prywatny majątek, opodatkowany na zasadach ryczałtu. Proszę o informację, czy w sytuacji, gdy prywatny majątek wynajmuje firmie będącej podatnikiem VAT, powinna podawać konto bankowe znajdujące się na „białej liście”, czyli konto firmowe, czy może podać swój prywatny rachunek. W sytuacji, gdy Państwa zdaniem wpłata powinna pójść na konto firmowe jak wpływ taki zostanie potraktowany w przypadku potencjalnej kontroli dotyczącej podatku dochodowego? Czy nie zostanie zarzucone, że jest wpływ na konto firmowe a nie jest on wykazany jak przychód z działalności gospodarczej? Dodatkowo proszę o informację czy jest możliwość założenia konta bankowego nie związanego z działalnością i umieszczenia go na białej liście? Odpowiedź Dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych. Zatem płatność za najmem „majątku prywatnego” dokonywany przez czynnego podatnika VAT, winna być dokonana na rachunek bankowy z „białej listy”. Przychód z wynajmu prywatnego będzie ujawniony i rozliczony w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. Zatem, przychód z wynajmu nie może zostać zakwestionowany przez kontrolę Uzasadnienie Zgodnie z art. 96b ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług Szef Krajowej Administracji Skarbowej prowadzi w postaci elektronicznej wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, w tym podmiotów, których rejestracja jako podatników VAT została przywrócona. Wykaz zawiera dane tych podmiotów tj.: firmę (nazwę) lub imię i nazwisko; numer NIP; 2a) status podmiotu: a) w odniesieniu do którego nie dokonano rejestracji albo który wykreślono z rejestru jako podatnika VAT, b) zarejestrowanego jako „podatnik VAT czynny” albo „podatnik VAT zwolniony”, w tym podmiotu, którego rejestracja została przywrócona; numer REGON, numer PESEL, numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, adres siedziby - w przypadku podmiotu niebędącego osobą fizyczną; adres stałego miejsca prowadzenia działalności albo adres miejsca zamieszkania, w przypadku nieposiadania stałego miejsca prowadzenia działalności - w odniesieniu do osoby fizycznej; imiona i nazwiska osób wchodzących w skład organu uprawnionego do reprezentowania podmiotu oraz ich numery identyfikacji podatkowej lub numery PESEL; imiona i nazwiska prokurentów oraz ich numery identyfikacji podatkowej lub numery PESEL; imię i nazwisko lub firmę (nazwę) wspólnika oraz jego numer identyfikacji podatkowej lub numer PESEL; daty rejestracji, odmowy rejestracji albo wykreślenia z rejestru oraz przywrócenia zarejestrowania jako podatnika VAT; podstawę prawną odpowiednio odmowy rejestracji, wykreślenia z rejestru oraz przywrócenia zarejestrowania jako podatnika VAT; numery rachunków rozliczeniowych, o których mowa w art. 49 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, lub imiennych rachunków w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której podmiot jest członkiem, otwartych w związku z prowadzoną przez członka działalnością gospodarczą - wskazanych w zgłoszeniu identyfikacyjnym lub zgłoszeniu aktualizacyjnym i potwierdzonych przy wykorzystaniu STIR w rozumieniu art. 119zg pkt 6 Ordynacji podatkowej. Wykaz ten jest aktualizowany w dni robocze, raz na dobę. Zgodnie z art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku gdy: stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 15 000 zł lub równowartość tej kwoty. Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą mają ponadto obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego w przypadku gdy dokonują transakcji objętych obowiązkowym mechanizmem podzielonej płatności. W przypadku posiadania rachunku rozliczeniowego lub imiennego rachunku w SKOK, prowadzonych w związku z działalnością gospodarczą, przedsiębiorca powinien dokonać ich zgłoszenia. W ten sposób klienci mają możliwość weryfikacji rachunku bankowego. Aby dokonać zgłoszenia rachunku należy: – zaktualizować wpis w CEIDG w przypadku przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, – poinformować właściwy urząd skarbowy o tym rachunku na odpowiednim formularzu NIP, w zależności od formy prowadzonej działalności gospodarczej: NIP-2 w przypadku spółki cywilnej; NIP-7 w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność nie podlegającej rejestracji w CEIDG wraz z załącznikiem NIP-B, w którym zamieszcza się informację o rachunkach bankowych; NIP-8 w przypadku podmiotu wpisanego do KRS. Wykaz nie obejmuje rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, czyli tzw. ROR. Są to rachunki osobiste, które są przeznaczone dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Co istotne, jeżeli przedsiębiorca wykorzystuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rachunek typu ROR, to nawet w przypadku jego zgłoszenia, nie zostanie on ujęty w wykazie. Rachunki te są bowiem wyłączone z zakresu raportowania w ramach systemu STIR, co z kolei uniemożliwia ich ujęcie w wykazie na podsta wie art. 96b ust. 3 pkt 13 ustawy o VAT. Odnosząc się do kwestii najmu „majątku prywatnego” przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą będący podatnikiem VAT temat ten omówiliśmy w artykule „Wynajem mieszkania prywatnego dla pracowników na cele mieszkalne a VAT” w marcowym wydaniu naszego poradnika w ubiegłym roku. Przypomnijmy zatem raz jeszcze, że zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Sprawdź
Kara umowna. Jednym z istotniejszych sposobów zabezpieczenia interesów wynajmującego jest zawarcie w treści umowy klauzuli kary umownej. Istota kary umownej polega na tym, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na
Kwestia ujmowania w deklaracji VAT, a co za tym idzie także w pliku JPK_VAT, obrotu z wynajmu nieruchomości niebędącej składnikiem majątku firmy budzi wątpliwości przedsiębiorców. Aby je rozwiać, należy posłużyć się interpretacjami indywidualnymi oraz interpretacją ogólną Ministra Finansów. Dowiedz się, jak traktować najem prywatny w świetle obowiązku przesyłania plików JPK_VAT i czy obowiązek ten dotyczy także podatników nieprowadzących działalności gospodarczej. Zbliża się termin przesłania pierwszych obowiązkowych plików JPK_VAT przez podmioty spełniające warunki do zachowania statusu mikroprzedsiębiorcy. Ta największa grupa podmiotów mogła korzystać z okresu dostosowawczego do końca 2017 r. Zgodnie z art. 82 § 1b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 201), podatnicy prowadzący księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych, mają obowiązek każdego miesiąca przesyłać pliki JPK_VAT – bez wezwania organu podatkowego. Pliki te zawierają dane z ewidencji VAT. Od 1 stycznia 2018 r. obowiązek ten objął już wszystkich czynnych podatników VAT bez wyjątku. W związku z wprowadzeniem obowiązku przesyłania plików JPK_VAT, wśród mikroprzedsiębiorców pojawiło się sporo pytań. Na wiele z nich Ministerstwo Finansów udzieliło odpowiedzi na swojej oficjalnej stronie internetowej. Inne wymagały wydania indywidualnych interpretacji organów podatkowych. Jedno z takich pytań ma związek z obowiązkiem przesyłania plików JPK_VAT w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, jeśli wynajmujący lokal bądź dzierżawiący grunt nie jest przedsiębiorcą. O ile w przypadku wynajmu nieruchomości należącej do majątku przedsiębiorstwa kwestia wykazania przychodu z tego tytułu w JPK_VAT nie budzi wątpliwości, o tyle w wypadku najmu nieruchomości nienależącej do tego majątku – już tak. Poszukując odpowiedzi na pytanie, czy najem prywatny należy wykazywać w plikach JPK_VAT, warto posłużyć się definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: Art. 15(…)2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wynika z powyższego przepisu, definicja działalności gospodarczej jest bardzo szeroka. Wskazuje ona, iż za działalność taką uważane jest także wykorzystywanie prywatnego majątku przez osoby fizyczne – o ile wykonywane jest w sposób ciągły i służy celom zarobkowym. Jeśli więc wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, należność z tytułu najmu stanowi podstawę opodatkowania tym podatkiem. Tym samym musi być wykazana w pliku JPK_VAT. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2014 r., sygn. IPPP2/443-332/14-2/BH. Stwierdził w niej, iż osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, wynajmująca swoje prywatne mieszkanie na cele mieszkaniowe ma obowiązek ujmować czynność najmu w deklaracji podatkowej. Ze względu jednak na zwolnienie tych usług z VAT, podatnik nie będzie miał z tego tytułu obowiązku naliczania i wykazywania podatku należnego. Zwolnienie z VAT a najem prywatny Fakt, iż najem prywatny kwalifikowany jest jako działalność gospodarcza, niekoniecznie oznacza, iż w tytułu świadczenia takich usług powstanie obowiązek podatkowy. Przede wszystkim należy podkreślić, iż usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione przedmiotowo z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Ponadto podatnicy uzyskujący przychody z najmu mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeśli wartość ich sprzedaży opodatkowanej w poprzednim roku nie przekroczyła kwoty zł. Czynny podatnik VAT ma więc obowiązek wykazania w deklaracji VAT obrotu z tytułu najmu. Wartość sprzedaży zwolnionej z opodatkowania mieści się bowiem w grupie danych niezbędnych do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, a także sporządzenia prawidłowej deklaracji podatkowej. W przypadku podatników zwolnionych z VAT podmiotowo, obrót z wynajmu nieruchomości wlicza się do wartości sprzedaży, liczonej dla celów zastosowania tego zwolnienia. JPK_VAT a podmioty niebędące przedsiębiorcami Pozostaje jeszcze kwestia ustalenia, czy podmioty niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, które uzyskały przychody z najmu, mają obowiązek przesyłać pliki JPK_VAT. Odpowiedź na to pytanie znaleźć można w interpretacji ogólnej z 20 czerwca 2016 r., skierowanej przez Ministra Finansów do podległych mu organów skarbowych. Wykazano w niej, iż brak statusu przedsiębiorcy nie oznacza braku obowiązku przesyłania plików JPK_VAT. Zastosowanie kryteriów małego, średniego i mikroprzedsiębiorcy miało bowiem na celu wyłącznie ustalenie kolejności obejmowania tym obowiązkiem kolejnych grup podatników. Rzeczywistymi wyznacznikami w tym zakresie są bowiem wartość obrotu netto oraz średnioroczne zatrudnienie – kryteria podane w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej. Oznacza to, iż do podatników VAT niebędących przedsiębiorcami, wynajmujących prywatnie nieruchomości należy odpowiednio stosować okresy zwolnienia z przekazywania Jednolitego Pliku Kontrolnego. Tym samym również ich od 1 stycznia 2018 r. objął obowiązek przesyłania plików JPK_VAT, natomiast od 1 lipca 2018 r. obejmie ich wymóg przekazywania pozostałych struktur JPK – na żądanie organu podatkowego. Pliki JPK_VAT dla wszystkich bez wyjątku Należy również przypomnieć, iż od 1 stycznia 2018 r. w ustawie o VAT znajduje się zapis, który zobowiązał wszystkich czynnych podatników VAT do prowadzenia ewidencji VAT przy użyciu programów komputerowych. W związku z tym podmioty, które jeszcze do niedawna prowadziły te ewidencje w formie papierowej, musiały „przestawić się” na formę elektroniczną. W praktyce oznacza to, iż od 1 stycznia 2018 r. nie ma już czynnego podatnika VAT, którego ominąłby obowiązek comiesięcznego przesyłania plików JPK_VAT. Obejmuje on wszystkich bez wyjątku. Więcej o Jednolitym Pliku Kontrolnym dowiesz się z Poradnika
Warto również zadbać o to, by umowa najmu wyraźnie wskazywała, że lokal jest wynajmowany na cele prowadzenia działalności gospodarczej, a wynajmujący nie wnosi co do tej kwestii żadnych zastrzeżeń. Umowa powinna zawierać oświadczenie wynajmującego, że wyraża zgodę na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w
W przypadku najmu nieruchomości, w zależności od tego co jest przedmiotem umowy, zastosowanie może znajdować 8% albo 23% stawka VAT. Niekiedy przysługuje nam również zwolnienie z VAT. Artykuł przedstawia kroki jakie musisz podjąć, aby ustalić prawidłową stawkę VAT w przypadku najmu lub dzierżawy nieruchomości. Zweryfikuj co jest przedmiotem najmu/dzierżawy Rozpocząć musisz od ustalenia co jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. Sposób opodatkowania zależy od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością: służącą do mieszkania albo zakwaterowania; wykorzystywaną jako lokal/obiekt użytkowy; niezabudowaną. Poniżej przedstawiam możliwe sposoby opodatkowania najmu, w zależności od tego co jest jego przedmiotem. Nieruchomości służące do mieszkania albo zakwaterowania W tym przypadku robi się skomplikowanie bowiem tak naprawdę dotyczyć mogą nas zarówno stawki 8% oraz 23%, jak i zwolnienie z VAT. Stawka 8% – usługi zakwaterowania Podstawą jej stosowania jest art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Wskazano tam, że stawka 8% przysługuje dla usług związanych z zakwaterowaniem grupowanych w PKWiU 55. Pamiętaj, ze od 1 lipca 2020 r. weszła w życie nowa matryca stawek VAT i od tego momentu stosujemy PKWiU z 2015 r. Aby ustalić czy przysługuje Ci w tym przypadku stawka 8%, musisz określić symbol PKWiU dla swojego świadczenia. W tym celu możesz skorzystać z wyjaśnień do PKWiU opublikowanych przez GUS. Wskazano tam, że grupowanie to obejmuje usługi w zakresie noclegów (zakwaterowania) oraz im towarzyszące świadczone przez: hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe; schroniska młodzieżowe i górskie, domki letniskowe, ośrodki kolonijne, wczasowe, pola kempingowe i namiotowe albo hotele pracownicze. Co istotne, zaliczenie usługi do ww. kategorii wymaga, aby zakwaterowanie było realizowane w cyklu dziennym lub tygodniowym, ewentualnie w cyklach sezonowych. Poniżej przykłady tego typu usług: Hotel posiada 45 umeblowanych pokoi, które udostępnia klientom. Cena ustalona jest za każdą dobę. Hostel posiada 5 pokoi 12-osobowych. Klienci płacą za udostępnione łóżko na dobę. Co z ewentualnymi świadczeniami dodatkowymi? W przypadku zakwaterowania często oferowane są świadczenia dodatkowe, takie jak: śniadanie, możliwość skorzystania z barku, różnego rodzaju zabiegi lub masaże, korzystanie z basenu, sauny, siłowni itp. Przyjmuje się, że zakwaterowanie wraz ze śniadaniem stanowi kompleksowe świadczenie. Zatem do całości zastosować możemy stawkę 8%. Jeżeli natomiast oferujemy obok inne świadczenia, to należy je traktować jako odrębne od usługi zakwaterowania. Często będą one opodatkowane również stawką 8% (np. usługa gastronomiczna albo wejście na basen). Ale może się też zdarzyć, że konieczne będzie zastosowanie stawki 23% – np. korzystanie przez gościa z barku (sprzedaż napojów gazowanych i alkoholu). Zwolnienia z VAT Zakwaterowanie uczniów, studentów i doktorantów Od wskazanego wyżej przypadku odróżnić należy usługi zakwaterowania świadczone na rzecz: uczniów lub wychowanków w bursach i internatach; studentów i doktorantów w domach studenckich. Korzystają one bowiem ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT. Mogą jednak z niego korzystać wyłącznie podmioty prowadzące ww. obiekty – a więc szkoły, uczelnie oraz podmioty działające na ich zlecenie. Jeżeli spełniasz warunki do tego zwolnienia, to stosujesz je zamiast 8% stawki VAT. Najem nieruchomości mieszkalnych Jeżeli wynajmujesz nieruchomość mieszkalną, to musisz zweryfikować czy nie znajduje zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy czym w pierwszej kolejności musisz sprawdzić, czy nie masz do czynienia z usługą zakwaterowania o symbolu PKWiU 55, opisaną w pkt Analizowanego zwolnienia z VAT nie stosuje się bowiem do świadczeń tego rodzaju (co wynika z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT). W zasadzie chodzi tutaj o ustalenie czy wynajmujesz lokal mieszkalny na krótki termin (doby, tygodnie), czy też jest to najem długoterminowy. W tym drugim przypadku możemy rozważać zastosowanie zwolnienia. Stosujemy je pod warunkiem, że najem: dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym; wykonywany jest przez Ciebie na własny rachunek; realizowany jest przez najemcę wyłącznie do celów mieszkaniowych. Dobrze, aby w takim przypadku z umowy wynikało, że ma ona charakter długoterminowy, oraz że najemca ma zamiar mieszkać w nieruchomości (wykluczone jest np. prowadzenie w niej działalności gospodarczej). Poniżej przykłady, gdy możemy zastosować zwolnienie: Czynny podatnik VAT ma 3 lokale mieszkalne, które wynajmuje osobom fizycznym. Najemcy realizują w nich własne cele mieszkaniowe. Umowy podpisywane są na czas nieokreślony, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Firma działająca w branży nieruchomościowej wynajmuje dom mieszkalny o powierzchni 300 m2 z dużym ogrodem oraz garażem. Najemca wykorzystuje go wyłącznie do celów mieszkaniowych. Zwolnienie przy wynajmie na rzecz społecznych agencji najmu 23 lipca 2021 r. zmieniono brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dodano w tym przepisie zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jeżeli zatem wynajmujesz nieruchomość mieszkalną społecznej agencji najmu, to taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT. Stawka 23% Jeżeli do wynajmowanej nieruchomości służącej do mieszkania albo zakwaterowania, nie możesz zastosować stawki 8% albo zwolnienia z VAT, to zastosowanie znajduje stawka 23%. Można zatem podsumować, że przy ustalaniu stawki VAT dla tego typu nieruchomości, musisz: zweryfikować czy Twoje świadczenie oznaczone jest symbolem PKWiU 55 – jeżeli tak, stosujesz stawkę 8%. Jeżeli nie jest to usługa o symbolu PKWiU 55, to musisz sprawdzić czy wynajmujesz nieruchomość o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe – jeżeli tak będzie, to stosujesz zwolnienie z VAT. Ewentualnie sprawdź czy nie wykonujesz wynajmu na rzecz społecznych agencji najmu albo zakwaterowania dla uczniów, studentów lub doktorantów, które korzysta z innych opisanych wyżej zwolnień. Jeżeli nie dotyczy Cię żadne z powyższych zwolnień, to stosujesz stawkę 23%. Poniżej przykład, gdy musisz zastosować stawkę 23%: Posiadasz jako czynny podatnik VAT lokal mieszkalny, który chcesz wynajmować wyłącznie na cele mieszkaniowe i na długi termin. Zgłasza się do Ciebie firma – pośrednik, która proponuje, że wynajmie nieruchomość i będzie ją podnajmowała innej osobie, która w niej zamieszka. W takim przypadku, mimo że ostateczny najemca będzie mieszkał w lokalu, to Twój wynajem nie spełnia przesłanki do objęcia zwolnieniem z VAT. Pośrednik, który wynajmie od Ciebie lokal wykorzysta go bowiem w swojej działalności gospodarczej. Zatem Ty musisz zastosować 23% stawkę VAT. Dopiero pośrednik, do swojego podnajmu, będzie mógł ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z VAT (ponieważ jego najemca będzie realizował cele mieszkaniowe). Zobacz koniecznie niżej do komentarzy ponieważ przykład ten wywołał spore kontrowersje. 🙂 Tego przykładu dotyczy również interpretacja ogólna, którą opisuję niżej. Interpretacja ogólna dotycząca pośrednictwa w najmie nieruchomości mieszkalnych Minister Finansów 8 października 2021 r. wydał interpretację ogólną w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe, sygn. MF uznał, że w przypadku, który opisałem w powyższym przykładzie – najem na rzecz pośrednika nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, ponieważ taki pośrednik realizuje cele biznesowe a nie mieszkaniowe. Wykorzystuje bowiem nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. MF potwierdził więc moje dotychczasowe stanowisko. Nie jestem jednak z tego wcale zadowolony 😉 Ponieważ w tej samej interpretacji MF uznało, że jeśli pośrednikiem jest pracodawca, który wynajmuje lokal z przeznaczeniem dla swoich pracowników, to taki wynajem nieruchomości na rzecz pracowdawcy nie może korzystać ze zwolnienia z VAT. A zatem wynajem na rzecz pracodawcy opodatkowany jest 23% VAT. Natomiast wynajem na rzecz pracownika korzysta ze zwolnienia z VAT. Z tym natomiast się nie zgadzam. W takim przypadku pracodawca wie konkretnie kto w lokalu zamieszka oraz czyje potrzeby mieszkaniowe w ten sposób zaspokoi. Istnieją więc moim zdaniem wówczas podstawy aby zwolnienie z VAT zastosować również do najmu nieruchomości przez pracodawcę. Ty musisz samodzielnie zdecydować czy chcesz się do tej interpretacji stosować. Pamiętaj, że nie masz takiego obowiązku, a swoich racji zawsze możesz dochodzić przed sądem! 🙂 Szczegółowo co wynika z tej interpretacji opisałem w artykule Interpretacja ogólna dotycząca wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Wynajem lokali/obiektów użytkowych W tym przypadku przepisy nie przewidują żadnych stawek obniżonych. Musisz zatem stosować 23% stawkę VAT. Poniżej przykłady tego typu świadczeń (przy założeniu ich wykonywania przez czynnego podatnika VAT): Posiadasz halę magazynową, którą zamierzasz wynajmować innemu przedsiębiorcy. Jesteś właścicielem domu mieszkalnego. Na parterze wynajmujesz lokal, który służy najemcy do prowadzenia zakładu fryzjerskiego. Masz kilka garaży wolnostojących, które wynajmujesz osobom fizycznym do użytku prywatnego. Wynajem/dzierżawa nieruchomości niezabudowanej Zwolnieniu z VAT podlega dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień). W takim przypadku istotne jest, aby zweryfikować czy najemca będzie wykorzystywał grunt na cele rolnicze. Można w tym celu posłużyć się definicją działalności rolniczej zawartą w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Generalnie rozumie się przez nią produkcję roślinną i zwierzęcą. Poniżej przykład kiedy możesz zastosować zwolnienie: Dzierżawisz grunty, na których rolnicy produkują warzywa i rośliny ozdobne oraz zajmują się produkcją szklarniową. Jeżeli wynajmujesz nieruchomość niezabudowaną w innych niż rolnicze celach, to zastosowanie znajduje 23% stawka VAT. Wynajmujesz utwardzony plac, który najemca wykorzystuje jako parking. Wydzierżawiasz grunt, który dzierżawca wykorzystuje w prowadzonej przez siebie działalności agroturystycznej. I to wszystko 😉 do zobaczenia w kolejnym wpisie! Inne tematy, które mogą Cię zainteresować: Tym samym, wynajmujący powinien udokumentować usługę świadczoną na rzecz takiego najemcy wystawiając fakturę z zastosowaniem odpowiedniej stawki polskiego podatku VAT (co do zasady stawki 23%), ponieważ usługa ta będzie opodatkowana w miejscu położenia nieruchomości. Konrad Bartuzel, radca prawny, starszy konsultant podatkowy w Aktualnie polskie przepisy przewiduje cztery różne rodzaje najmu lokali mieszkalnych. Są to: najem tradycyjny, najem okazjonalny, najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Czym te rodzaje najmu różnią w praktyce? Pierwsze trzy rodzaje najmu są obecnie powszechnie wykorzystywane. Czwarty wariant (najem instytucjonalny z dojściem do własności) został pomyślany jako rozwiązanie między innymi na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny zapewnia swobodę dotyczącą np. zasad podwyższania czynszu. W ramach tych rodzajów najmu, nie można jednak swobodnie wypowiedzieć umowy. Osoby godzące się na inny wariant najmu niż tradycyjny, muszą pamiętać, że nie przysługuje im mieszkanie socjalne oraz pomieszczenie tymczasowe. Cztery rodzaje najmu mieszkań. Czym się różnią? Jeszcze stosunkowo niedawno, nie można było mówić, że istnieją różne rodzaje najmu. Obowiązywały bowiem tylko jednolite zasady, które określał kodeks cywilny w połączeniu z ustawą o ochronie praw lokatorów. Sytuacja zmieniła się pod koniec 2009 roku, kiedy do polskiego systemu prawnego został wprowadzony najem okazjonalny. Później pojawiły się dwa rodzaje najmu instytucjonalnego (zwykły oraz z dojściem do własności). Najem okazjonalny został natomiast zarezerwowany tylko dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ta mnogość rodzajów wynajmu sprawia, że niektóre osoby mogą czuć się wręcz zdezorientowane. Właśnie dlatego eksperci portalu postanowili wyjaśnić, czym się różnią poszczególne rodzaje najmu. Poniższa tabela przygotowana przez ekspertów portalu obejmuje cztery rodzaje najmu: najem okazjonalny, najem instytucjonalny z dojściem do własności, najem instytucjonalny bez dojścia do własności oraz najem tradycyjny (wariant najstarszy i inny niż wszystkie pozostałe). „Warto wiedzieć, że niektóre, obowiązujące do dziś zasady tradycyjnego najmu ukształtowały się już w 1965 roku, czyli wraz z wejściem w życie kodeksu cywilnego” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu Rodzaje najmu Wynajem z dojściem do własności nadal stanowi rzadkość Z punktu widzenia wielu Polaków, szczególnie ciekawy może być najem instytucjonalny z dojściem do własności przewidujący stopniowy wykup „M” i przeniesienie jego własności po całkowitej spłacie ustalonej ceny (w ramach comiesięcznych dopłat do czynszu). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że na razie jest to rzadki rodzaj najmu. Mogą go wprawdzie oferować wszyscy przedsiębiorcy, ale typowo komercyjni wynajmujący raczej nie są zainteresowani takim wariantem wynajmu. „Najem instytucjonalny z dojściem do własności to rozwiązanie przewidziane dla uczestników programu Mieszkanie Plus i osób korzystających w przyszłości z oferty społecznych inicjatyw mieszkaniowych” - tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu Najem inny niż tradycyjny nie oznacza pełnej swobody … Przygotowana tabela pozwala wysnuć ciekawe wnioski dotyczące atrakcyjności, jaką posiadają różne rodzaje najmu z punktu widzenia lokatora (najemcy) oraz wynajmującego. Najemca może być najbardziej zainteresowany tradycyjnym wynajmem, który zapewnia mu chociażby prawo do pomieszczenia tymczasowego po eksmisji i gwarancję mieszkania socjalnego w niektórych przypadkach. „Ważną cechą tradycyjnego najmu jest też ochrona przed nadmiernymi podwyżkami czynszu (patrz art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wspomnianą ochronę można zrealizować w ramach sporu sądowego” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Najem okazjonalny oraz instytucjonalny (bez dojścia do własności) to z kolei rozwiązanie dobre dla właściciela lokalu. Wymienione rodzaje najmu pozwalają bowiem na swobodne podnoszenie czynszu wedle klauzul umownych. Pewne znaczenie ma także uproszczona procedura eksmisyjna, której nie spowalnia konieczność oczekiwania na przydział mieszkania socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego. „W przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, trzeba jednak pamiętać o konieczności sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu Osoba prowadząca najem okazjonalny dodatkowo musi zgłosić umowę u fiskusa, bo w przeciwnym razie główne zasady najmu będą takie same, jak przy wynajmie tradycyjnym. Co ważne, żaden z analizowanych poniżej rodzajów najmu nie pozwala na szybsze wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych, czyli przed powstaniem trzymiesięcznej zwłoki i upływem dodatkowego terminu miesięcznego na płatność. „W każdym przypadku, termin wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc e skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego)” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Leszek Markiewicz, ekspert portalu . 142 471 316 228 61 53 423 68